¿Cuál es el procedimiento legal para recuperar la posesión del inmueble cuando el inquilino no se quiere ir (plazos, fases del juicio de arrendamiento, lanzamiento)?

Fase Prejudicial: Requerimiento Formal y Mediación

Antes de iniciar cualquier acción judicial, es crucial agotar las vías extrajudiciales. Esto implica enviar un requerimiento formal al inquilino, preferiblemente mediante burofax con acuse de recibo y certificación de texto. En este documento, se debe especificar claramente el motivo por el cual se solicita la devolución del inmueble (vencimiento del contrato, impago de rentas, etc.), así como un plazo razonable para el desalojo.

Adicionalmente, se aconseja intentar una mediación. Esta opción permite que un tercero imparcial facilite la comunicación entre las partes, buscando un acuerdo que evite el litigio. La mediación puede ser muy útil para llegar a soluciones alternativas, como un calendario de desalojo escalonado o una compensación económica a cambio de la entrega pacífica del inmueble.

Fase Judicial: Demanda de Desahucio

Si el requerimiento formal y la mediación resultan infructuosos, el siguiente paso es interponer una demanda de desahucio ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se ubica el inmueble. Esta demanda debe ser redactada y firmada por un abogado y, en caso de superar cierta cuantía, se requerirá también la intervención de un procurador.

La demanda debe contener:

Identificación completa del demandante (propietario) y del demandado (inquilino).

Descripción detallada del inmueble objeto del contrato de arrendamiento.

Copia del contrato de arrendamiento y cualquier otro documento relevante (requerimiento formal, justificantes de impagos, etc.).

Fundamentos de derecho en los que se basa la demanda (vencimiento del contrato, incumplimiento de las obligaciones del inquilino, etc.).

Petición al juzgado solicitando la declaración de resolución del contrato de arrendamiento y el lanzamiento del inquilino.

Admisión a Trámite y Notificación al Inquilino

Una vez presentada la demanda, el juzgado la examinará y, si cumple con los requisitos legales, la admitirá a trámite. Posteriormente, se notificará la demanda al inquilino, quien tendrá un plazo determinado (normalmente de 10 días hábiles) para contestar. En la notificación se le indicará:

Que puede oponerse a la demanda, presentando las alegaciones y pruebas que considere oportunas.

Que puede enervar la acción de desahucio, si la causa es el impago de rentas, pagando la cantidad adeudada antes de la fecha del juicio.

Que, si no comparece ni contesta a la demanda, se le declarará en rebeldía y se dictará sentencia en su contra.

La fecha del juicio, si el inquilino presenta oposición.

Fase Probatoria y Vista Oral (Juicio)

Si el inquilino se opone a la demanda, se abrirá un período de prueba en el que ambas partes podrán proponer la práctica de las pruebas que consideren necesarias para defender sus intereses (documental, testifical, pericial, etc.). Una vez finalizado el período de prueba, se celebrará la vista oral (juicio), en la que las partes expondrán sus alegaciones y se practicarán las pruebas admitidas.

Es importante destacar que, en muchos casos, la vista oral puede evitarse si el inquilino no presenta oposición a la demanda o si las partes llegan a un acuerdo durante la fase de mediación o antes del juicio.

Sentencia y Lanzamiento

Una vez celebrado el juicio, el juez dictará sentencia. Si la sentencia es favorable al propietario, se declarará la resolución del contrato de arrendamiento y se condenará al inquilino a desalojar el inmueble en un plazo determinado.

Si el inquilino no abandona el inmueble voluntariamente dentro del plazo fijado en la sentencia, el propietario podrá solicitar al juzgado el lanzamiento, que es el acto por el cual se procede al desalojo forzoso del inquilino con la asistencia de la autoridad judicial (comitiva judicial). En el lanzamiento, se levantará acta y se pondrá al propietario nuevamente en posesión del inmueble.

Plazos Estimados

Los plazos para completar este proceso varían considerablemente dependiendo de la carga de trabajo del juzgado, la complejidad del caso y la actitud del inquilino. En general, se puede estimar que el proceso completo, desde la presentación de la demanda hasta el lanzamiento, puede durar entre 4 y 12 meses. Los plazos pueden ser más cortos si el inquilino no se opone a la demanda.

Es fundamental contar con el asesoramiento de un abogado especialista en arrendamientos urbanos para evaluar la viabilidad de la demanda, preparar la documentación necesaria y seguir el procedimiento legal de manera adecuada.

El contrato de arrendamiento puede rescindirse anticipadamente si el inquilino incumple sus obligaciones. Las causas más comunes son el **impago** de la renta, el **subarriendo no consentido**, el **uso distinto** al pactado en el contrato o los **daños al inmueble** causados por el arrendatario. Estas acciones constituyen un incumplimiento grave que faculta al arrendador a solicitar la resolución del contrato y el desalojo del inquilino.

Si te interesa profundizar en este tema, te invitamos a leer nuestro artículo completo de ¿En qué casos puedo resolver anticipadamente el contrato (impago, subarriendo no consentido, uso distinto, daños al inmueble)?

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